訳あり物件・ゴミ屋敷を処分したい方へ
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この記事のナビゲーターと運営会社のご紹介
ナビゲーター：うりぼう
いえうるの公式キャラクターであるうりぼうです。ゴミ屋敷や事故物件、雨漏り・老朽化など、訳あり不動産のお悩みに寄り添います。複雑な瑕疵や売却時の注意点も、できるだけ分かりやすく、優しい言葉でお伝えしていきます。
どんなに散らかっていても、トラブルがあっても大丈夫！僕たちが現状そのまま笑顔で丸ごと買い取るよ！
運営会社：株式会社Roomie
「いえうる」のサービスを企画・運営する株式会社Roomie（ルーミー）は、岡山県・鳥取県・島根県を中心に地域密着で30年以上の不動産売買実績を重ねてきたKAKUZAN不動産グループです。地域密着企業だからこその信頼と実績を活かし、トラブル物件、事故物件、残置物の残された物件、老朽化の進んだ空き家もスピーディーに査定から高価買取まで実現してきました。私たちKAKUZAN不動産グループは「イエステーション」「ホームメイト」などのフランチャイズ展開と多様なサービスを提供して、グループ全体で不動産市場の問題解決に取り組んでいます。 株式会社Roomieの公式ホームページもご覧いただけます。
監修・専門家連携について
いえうるでは、不動産売買だけでなく、相続登記や共有持分、借地権・底地、農地転用など専門的な確認が必要となるご相談にも対応しています。内容に応じて司法書士・弁護士・土地家屋調査士などの専門家と連携し、必要な確認や助言を受けながら、分かりやすい情報提供と円滑な問題解決に努めています。
「この状態でも売れる？」という訳あり不動産のお悩みに対応します
問題の種類によって、確認すべきことや売却方法は変わります。まずは「何が問題なのか」を整理するところから始めましょう。
建物の問題
雨漏り、シロアリ、老朽化、残置物・ゴミ屋敷など。
過去の出来事
室内や敷地内での事故など、心理的な影響が考えられるケース。
近隣・権利の問題
境界、越境、騒音、共有者との対立など。
法律・土地条件の問題
接道や建築上の制約など、利用・再建築に関わるケース。
一般に「訳あり物件」は売りにくい事情を抱える不動産の総称として使われ、「トラブル物件」は近隣・権利などの問題、「事故物件」は過去の出来事により心理的な影響が考えられる物件を指す場面があります。実際の扱いは個別事情を確認して判断します。
知っておくべき「不動産の4大瑕疵（かし）」と 国土交通省の事故物件ガイドライン
1. 物理的瑕疵（構造的欠陥・シロアリ・雨漏り・ゴミ屋敷）
建物の構造耐力上主要な部分の腐食、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の詰まり・破裂、さらには室内に大量の不用品や足の踏み場もないゴミが放置されている状態を指します。一般的な仲介で売却する場合、売主が事前に自己負担で数百万円単位のリフォームや不用品撤去を行わなければ売り出すことすらできません。
2. 心理的瑕疵（孤独死・事故死・自殺・事件・事故物件）
過去に室内や敷地内で人が亡くなった歴史がある物件です。令和3年（2021年）10月に国土交通省が取りまとめた「人の死に関する不動産取引宅地建物取引業者講ずべき措置のガイドライン」によると、老衰や病死などの自然死は告知不要とされる一方、自殺や事故死、または自然死であっても放置され特殊清掃が必要となった場合は、売買取引において必ず買主へ事実を告げなければならない告知義務が発生します。
3. 環境的瑕疵（近隣トラブル・反社会的勢力・騒音・悪臭）
物件自体には問題がなくても、隣人との深刻な境界トラブルや騒音・悪臭、周辺に暴力団事務所や嫌悪施設（ゴミ処理場・高圧電線等）が存在することによって住環境に重大な支障をきたすケースです。買主に心理的拒絶感を与えるため、一般市場での売却が困難になります。
4. 法的瑕疵（建築基準法違反・市街化調整区域・未接道）
建築基準法や都市計画法などの法令に適合していない状態です。道路に2メートル以上接していない「再建築不可物件」や、容積率・建ぺい率をオーバーしている違反建築物、許可なく建築された建物などが含まれます。買主が住宅ローンを組めないため、一般買主への売却が極めて困難です。
放置すると危険！訳あり物件・ゴミ屋敷が抱える4つの重大リスク
問題があるからといって処分を先送りにし放置し続けると、損害やペナルティが雪ダルマ式に膨らみます。
✓リスク1 老朽化の加速・倒壊・放火・近隣からの苦情とクレーム
ゴミや不用品が放置された建物は湿気がこもり、シロアリや雨漏りが一激に進行します。害虫（ハチ・ゴキブリ）や害獣（ネズミ・イタチ）の巣窟となり、悪臭やゴミの飛散でご近所から深刻なクレームが寄せられます。また、不審者の不法侵入やタバコのポイ捨てによる放火のリスクが極めて高くなります。
✓リスク2 2020年改正民法「契約不適合責任」による補償・賠償リスク
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと厳格化されました。売買契約時に隠れていた欠陥（雨漏り・シロアリ・配管詰まり等）を契約書に記載せずに一般買主へ売却した場合、引き渡し後であっても買主から追完請求（修繕要求）、代金減額請求、契約解除、さらには損害賠償請求を突きつけられる法的リスクを永遠に抱え続けることになります。
✓リスク3 維持費・固定資産税・都市計画税の継続負担
住んでいなくても毎年の固定資産税や都市計画税がかかり続けます。さらに草むしりや建物維持のために業者へ依頼すれば、年間数十万円の費用が無駄に消えていきます。
✓リスク4 次世代への負の遺産押し付けと相続トラブル
訳あり物件を放置したまま所有者が亡くなると、子どもや親族が「だれがこのゴミ屋敷を引き取るのか」「損害賠償リスクのある物件を引き継ぎたくない」と揉め、親族間の人間関係が完全に破綻してしまいます。
トラブルなく手放すために先に整理したい4つのポイント
物件の状態を確認
雨漏り、設備、残置物など、分かっている不具合を整理します。
経緯・関係者を整理
過去の出来事、近隣、共有者など、売却に関係する情報を確認します。
必要な説明を確認
自己判断で隠したり省いたりせず、専門家と必要な情報を確認します。
売り方を比較
仲介・直接買取・問題整理後の売却など、費用と期間を比較します。
訳あり物件の売却は 仲介 と 直接買取 どちらが得か？
問題解決においては、売却方法の違いを把握することが最も大切です。
一般不動産会社の仲介売却の場合（持ち出し巨額赤字・長期売れ残りの危険）
仲介の場合、売却前に売主が自己負担で不用品処分（50万〜150万円）や特殊清掃、解体費用を支払う必要があります。そこまで投資しても一般買主から敬遠されて1年以上売れ残るケースが多く、売却後も契約不適合責任の不安が一生残ります。
いえうるの直接買取の場合（片付け費用0円・最短1ヶ月・免責で安全）
いえうるが直接買い取る場合、お客様側の片付け作業や費用負担は一切不要です！家具・衣類・ゴミもそのまま丸ごと引き取ります。さらに、自社リフォーム再生チームと全国の投資家ネットワークを活用して再販するため、現状のままで高価直接買取が可能。何より「契約不適合責任が完全免責」となるため、売却後に欠陥が見つかっても一切の責任や費用を請求されることがなく、100%安全に取引を完了できます。
訳ありだから一律に安い？ 査定で見るポイント
価格は問題の有無だけではなく、土地・建物の状態や再生後の使い道まで含めて検討します。
- 立地・土地形状
- 建物の状態
- 修繕の可否
- 接道・再建築条件
- 境界・権利関係
- 周辺の需要
- 再生・活用可能性
- 残置物の状況
いえうるでは、現在の見た目だけでなく「買取後にどう再生・活用できるか」まで確認して査定します。
訳あり物件・ゴミ屋敷相談から解決までの簡単4ステップ
誰にも知られず、お部屋もそのままでスムーズに取引完了します。
1
LINE・Web・お電話から無料簡易査定
現状のお写真（ゴミ屋敷の部屋写真、雨漏り箇所など）やお悩み内容をお送りください。秘密厳守でスピーディーに概算価格をお答えします。
2
現地状況の調査と明確な買取価格の提示
専門スタッフが現地を確認し、片付け費用や解体費用の引き去りを行わないクリアな直接買取価格をご提示します。
3
士業連携による契約手続きと権利調整
ご提示額にご納得いただけましたら、提携司法書士・弁護士が立ち会いのもと売買契約を締結。名義変更や相続手続きも完全サポートします。
4
即金お支払いと残置物込みでお引き渡し
約1ヶ月で指定口座へ売買代金を即金お振込み。お部屋の不用品やゴミはそのままで、カギをお渡しいただくだけで取引完了です。
ご自身の状況を客観的に知るための公的お役立ちサイト
実家の価値や法律の制度を事前に大まかに把握したい場合は、国や自治体が提供する以下の公式お役立ちツールをあわせてご確認いただくことをおすすめします。
- 国土交通省：不動産取引価格情報検索サイト
不動産の相場や過去の取引事例をプロと同じ目線で確認できる公的ツールです。 - 法務省：不動産登記に関するお知らせ・相続登記の申請義務化
相続登記の申請義務化や必要な手続き、制度の概要を確認できます。 - 岡山県：岡山県公式ホームページ
岡山県が公開している住宅・土地・空き家対策や相談窓口などの行政情報を確認できます。 - 鳥取県：鳥取県公式ホームページ
鳥取県が公開している住宅・土地・空き家対策や相談窓口などの行政情報を確認できます。 - 島根県：島根県公式ホームページ
島根県が公開している住宅・土地・空き家対策や相談窓口などの行政情報を確認できます。
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